「5年ルールがあるから安心」は危険？変動金利で“自分のローンは関係ない”と勘違いする怖さ
「5年ルールがあるから大丈夫」…その思い込みが一番こわい
奈良・橿原を拠点に活動するFP（ファイナンシャルプランナー）の金川です。この記事では、全国共通でつまずきやすいポイントを、できるだけ分かりやすく整理します。
政策金利の引き上げが続き、「変動金利は上がるの？」「うちは影響ある？」と気になっている方も多いと思います。
そんな中でよく聞くのが、「5年ルールがあるから大丈夫」、「1.25倍ルール（125%ルール）があるから急に返済額は上がらない」という話です。
この説明自体は間違いではありません。ただ、一番こわいのは「自分のローンは当面関係ない」と思い込んで思考停止してしまうことです。
背景（速報）：
【速報】日銀が政策金利0.75％へ利上げ｜長期金利2％時代の住宅ローン・家計への影響
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結論：「5年ルール＝安心」ではなく、「見えにくくなる」だけ
5年ルール・1.25倍ルールは、金利上昇時に返済額が急変して家計が壊れるのを防ぐための「激変緩和」の仕組みです。ですが、金利上昇そのものを止める制度ではありません。
返済額が変わらない期間でも、利息が増えていれば、返済の中身（利息と元金の配分）が変わります。返済額が変わっていない＝負担が増えていない、とは限らないのがポイントです。
5年ルール・1.25倍ルール（125%ルール）とは
一般的に、変動金利（特に元利均等返済）では、金利は年2回見直される一方で、返済額は5年ごとに見直される仕組みが採用されていることがあります。これが「5年ルール」と呼ばれます。
さらに、返済額の見直し時に増加幅の上限を「直前返済額の125%まで」とするのが「1.25倍ルール（125%ルール）」です。
返済額が据え置きでも、起きていること
返済額が据え置かれている間、金利が上がると次のことが起こり得ます。
- 利息部分が増える（返済額の内訳が利息寄りになる）
- 元金の減りが遅くなる（返しているのに残高が想定より減らない）
- 金利上昇が大きいと未払利息が発生する可能性（利息が返済額を上回る場合）
つまり、5年ルールは「安心材料」ではなく、変化を“見えにくくする”側面があります。見えないまま放置すると、将来の見直しタイミングで初めて現実が見えて驚く、ということが起きます。
そもそも「5年ルール・1.25倍ルールがない」変動金利もある
ここも重要です。変動金利だからといって、すべてのローンに5年ルール・1.25倍ルールが適用されるわけではありません。
金融機関や商品によっては、金利が上がれば返済額もそのまま反映される（ダイレクトに動く）タイプも存在します。実際に、金融機関によっては「5年ルール・125%ルールを採用していない」旨を明記しているケースもあります。
ちなみに、私自身の住宅ローンは、金利が上がれば返済額もそのまま上がる「ダイレクトに反映される変動型」です。
だからこそ、「返済額が当面変わらない＝影響なし」と思い込んでしまうリスクを強く感じています。
ネットやSNSの情報だけで「うちは大丈夫」と判断する前に、自分の契約がどういう設計かを確認する必要があります。
あなたの住宅ローン、ここだけは確認してください
「5年ルールがあるから安心」と考える前に、手元の返済予定表・契約書・銀行アプリで、次を一度チェックしてみましょう。
- 5年ルール・1.25倍ルール（125%ルール）の有無（約款・商品説明書に記載）
- 次回の金利見直し／返済額見直しのタイミング（半年ごと／5年ごと など）
- 元金が想定どおり減っているか（利息割合が増えていないか）
- 未払利息（利息の不足分）がどう扱われるか（発生条件と処理方法）
すべてを今すぐ判断する必要はありません。ただ「自分のローンがどう動くのか」を把握しておくことが、将来の安心につながります。
これから借りる人は、銀行でここまで確認を
金利（何%）だけ見て意思決定すると、あとから認識ズレが起きやすいです。住宅ローンを新規で借りる方は、次を確認しておくと事故りにくいです。
- 金利が上がったとき、返済額はいつ・どう変わるか
- 返済額の見直しルール（5年ルール／上限ルール）の有無
- 未払利息が発生した場合の扱い
- 繰上返済・借換えのしやすさ（手数料・条件）
よくある質問（FAQ）
Q. 5年ルールがあると、金利が上がっても影響はないのですか？
A. 影響が「ない」のではなく、返済額の見直しが先送りされるだけです。返済額が据え置かれている間も適用金利が上がれば、返済の内訳（利息と元金の配分）は変わります。結果として、元金の減りが鈍くなることがあります。
Q. 未払利息って何ですか？本当に起こり得る？
A. 金利が急上昇した場合、毎月の返済額より利息の方が多くなり、払い切れなかった利息が「未払利息」として積み上がることがあります。仕組みの有無や扱いは金融機関・商品によって異なるため、契約内容の確認が重要です。
Q. 自分のローンが「5年ルール・125%ルール」対象か、どこを見れば分かりますか？
A. まずは「金銭消費貸借契約書」「返済予定表」「商品説明書（約款）」の記載を確認してください。分かりにくければ、銀行に「返済額見直しのルール（5年ルール・125%ルール）の有無」と「次回の返済額見直し時期」をそのまま質問するのが最短です。
不安がある人の選択肢：繰上返済・借換え・生活防衛資金
金利上昇局面で不安がある場合、繰上返済は「確実に利息負担を減らす」選択肢になります。特に住宅ローン控除が終了している方は、利息がそのまま家計コストになりやすいため、検討価値が上がります。
ただし、生活防衛資金を削ってまでの繰上返済は別のリスクになります。医療費や収入減などの不確実性がある時期ほど、手元資金を残す判断も立派な戦略です。
参考（わかりやすい解説）
まとめ
- 5年ルール・1.25倍ルールは「金利上昇が無関係になる制度」ではない
- 返済額が変わらない期間でも、利息増・元金減の鈍化が起こり得る
- そもそもルールがない（返済額がダイレクトに動く）変動金利もある
- 「自分のローンは関係ない」と思い込む前に、契約内容の確認が大事
住宅ローンは「金利が何%か」だけでなく、上がったときに何が起きるかで安心が決まります。この記事が、思考停止を防ぐきっかけになれば幸いです。
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（例）「変動金利で5年ルールあるか分からない」「返済予定表のどこを見ればいい？」など
監修者：金川 崇（かながわFP相談所 代表）｜奈良・橿原を拠点に、全国オンラインで家計・税金・保険のご相談に対応しています。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。契約内容や返済ルールは金融機関・商品によって異なります。最終判断はご自身の契約書・商品説明書等でご確認ください。
※更新日：2025-12-24
