持ち家 vs 賃貸【2025年最新版】金利上昇時代にFPが解説する正しい比較の考え方

こんにちは！橿原市のFP、金川です。

「持ち家と賃貸、どちらが得ですか？」——FP相談でダントツに多い質問です。2024年以降、住宅ローン金利の上昇・住宅価格の高騰が続いており、この判断は以前より複雑になっています。最新状況を踏まえて整理します。

「どちらが得か」に正解はない

先に結論を言うと、持ち家・賃貸のどちらが得かは、個人の状況によって異なります。「持ち家が得」「賃貸が得」という断言は、その人の収入・家族構成・転勤可能性・地域の不動産市況を無視した話です。

それよりも重要なのは、それぞれのリスクと特徴を正しく理解して選ぶことです。

2024年以降の住宅市場の変化

住宅ローン金利の上昇

日本銀行の金融政策転換により、2024年以降、変動金利型住宅ローンの金利が上昇しています。2024年7月・10月の利上げを受け、各金融機関の変動金利の基準金利が引き上げられました。固定金利は以前から上昇傾向でした。

影響：変動金利で3,000万円借り入れの場合、金利が0.5%上昇すると月々の返済額が約7,000〜8,000円増加します。今後の金利動向を見据えた返済計画が以前より重要です。

首都圏・都市部の住宅価格高騰

新築マンションの平均価格（首都圏）は2024年も高水準が続いています。奈良・橿原エリアは都市部ほどの急騰ではありませんが、建築コスト上昇の影響で新築価格は上がっています。

持ち家のメリット・デメリット

メリット

• ローン完済後は住居費が大幅に減る（老後の家計が楽になる）
• 自分好みにリフォーム・カスタマイズできる
• 団体信用生命保険（団信）により、死亡・重度障害時にローンが消える
• 資産として子に残せる（立地・築年数次第）

デメリット

• 固定資産税・修繕費・管理費などの維持コストが継続的にかかる
• 転勤・離婚・収入減などのライフチェンジに対応しにくい
• 価格下落リスク（特に郊外・築古物件）
• 金利上昇リスク（変動金利選択の場合）

賃貸のメリット・デメリット

メリット

• 転勤・転職・家族構成の変化に合わせて柔軟に引っ越せる
• 設備の修繕は基本的に大家負担
• 固定資産税・修繕費の負担なし
• 不動産価格下落リスクを取らなくてよい

デメリット

• 老後も家賃負担が続く（年金生活になると重い）
• 高齢になると入居審査が厳しくなる場合がある
• 家賃を払い続けても資産は残らない
• リフォームや内装変更に制約がある

持ち家を選ぶのに向いている人

• 転勤・転居の可能性が低い（地元で長く住む予定）
• 子育てに広さ・安定した住環境を重視する
• 老後の住居費を確定させたい
• 住宅ローン控除（最大13年間）を活用したい

賃貸を続けるのに向いている人

• 転勤の可能性がある・仕事の変化が多い
• 単身・DINKS（子なし夫婦）で流動性を重視する
• 不動産価格や金利上昇リスクを取りたくない
• 貯蓄・投資を優先して資産形成したい

FPが見ている「本当の比較ポイント」

「持ち家 vs 賃貸」の試算で見落とされがちな点を整理します。

まとめ：判断の前に整理すべき3つのこと

1. ライフプランの確認：今後10〜20年で転勤・家族構成・収入はどう変わりそうか
2. 住宅ローンの返済余力確認：金利が1%上がっても返済できる収入・貯蓄があるか
3. 老後の住居費試算：65歳以降の住居費が家計に与えるインパクトを数字で把握する

「賃貸で家賃を払い続けるのがもったいない」という感覚だけで購入を決めるのは危険です。持ち家にも維持コスト・金利リスク・流動性リスクがあります。ライフプランと家計全体で判断することが重要です。

この記事を書いた人

かながわFP相談所

AFP2級FP技能士宅地建物取引士二種証券外務員

奈良県橿原市の独立系FP。外資系生保・乗合代理店・不動産会社での実務を経て独立。特定の保険会社・金融機関に属さない中立的な立場から、保険見直し・NISA・住宅ローン・ライフプランニングなど家計全般のご相談に対応。IFAとして資産運用アドバイスも行っています。

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