住宅ローンの金利交渉と借り換え、どっちが得？｜変動金利が上がった今の動き方をFPが解説
住宅ローンの見直しで返済額はいくら変わる？ 金利引き下げ交渉＆借り換えの極意【FPが解説】
「住宅ローン、毎月の返済が大変…」
「金利が高い気がするけど、借り換えって面倒くさそう…」
「今の銀行で、金利を下げてもらえないの？」
住宅ローンは、多くの家庭にとって最大の支出の一つ。
少しでも返済額を減らしたい、金利負担を軽くしたい、と考えるのは当然のことです。
住宅ローンの金利を見直す方法としては、「借り換え」が一般的ですが、実は、もう一つ、「金利引き下げ交渉」という選択肢があることをご存知でしょうか？
この記事では、住宅ローンの借り換えと金利引き下げ交渉について、それぞれのメリット・デメリット、具体的な手順、成功のコツなどを、橿原市のFPである私、金川が分かりやすく解説します。
あなたに合った方法で、住宅ローンの負担を軽減しましょう！
先に結論：変動金利で借りている方へ（2026年11月時点）
- 日銀は2026年6月と9月に利上げし、政策金利は1.25％程度になりました（10月は据え置き）。変動金利の土台になる短期プライムレートは8月に2.375％へ上がり、三菱UFJ銀行・みずほ銀行は11月2日から2.625％へ引き上げています。
- ただし、実際に適用される金利は「基準金利−優遇幅」です。上がり方は銀行・契約ごとに違うので、ご自身の適用金利は銀行からの通知や返済予定表で確認してください。
- 全期間固定のフラット35は11月の金利が3.81％です。固定へ借り換えると、その時点で返済額が上がることが多い一方、この先の金利上昇リスクはなくなります。変動と固定のどちらが正解かは誰にも予測できません。判断の軸は「金利がさらに上がっても家計が耐えられるか」です。
- 変動金利を続けられる家計なら、①他行の公表金利を調べて今の銀行に条件を相談する、②条件が合えば他行の変動金利へ借り換える、で負担を抑えられることがあります。借り換えが得かどうかは借り換えの損益分岐で確かめてください。
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住宅ローン金利の現状と借り換えのメリット
まずは、住宅ローン金利の現状と、借り換えのメリット・デメリットを確認しましょう。
2026年の変動金利はどうなっているか（短期プライムレートの推移）
変動金利は、多くの金融機関で短期プライムレート（短プラ）に連動しています。日本銀行が公表している主要行の短プラは、次のように動いてきました。
| 適用開始 | 短期プライムレート（主要行・最頻値） | 変化 |
|---|---|---|
| 2024年9月 | 1.625％ | ― |
| 2025年3月 | 1.875％ | +0.25％ |
| 2026年2月 | 2.125％ | +0.25％ |
| 2026年8月 | 2.375％ | +0.25％ |
表は日本銀行が公表している主要行の最頻値です（長・短期プライムレート（主要行）の推移・日本銀行）。
※2026年11月：三菱UFJ銀行・みずほ銀行が2.625％へ引き上げ（11月2日から）（三菱UFJ銀行の発表・みずほ銀行の発表）。日銀の統計に11月分が載るのは次回の公表以降です。これを含めると、2024年9月の1.625％から約2年で合計1.0％上がったことになります。
さらに日本銀行は、2026年9月18日の金融政策決定会合で政策金利を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げました（金融市場調節方針の変更について・日本銀行）。上の11月の短プラ引き上げは、この利上げを受けたものです。10月30日の会合では1.25％程度に据え置かれました。ほかの金融機関も時期をずらして続く可能性があるので、ご自身の銀行の案内を確認してください。
では、変動金利が上がると返済額はいくら増えるのか。残高2,500万円・残り25年・金利1.2％の場合で計算すると、次のとおりです（元利均等返済の単純計算）。
| 金利の上昇幅 | 毎月の返済の増え方 |
|---|---|
| +0.25％（1.2％→1.45％） | 約2,900円 |
| +0.5％（1.2％→1.7％） | 約5,900円 |
| +1.0％（1.2％→2.2％） | 約11,900円 |
ここで注意していただきたいのが、短プラが上がっても、返済額にすぐ反映されるとは限らないという点です。変動金利には、返済額の見直しを5年ごとにする「5年ルール」や、見直し後の返済額の上昇を1.25倍までに抑える「125％ルール」を設けている商品があります。
つまり「まだ返済額が上がっていないから大丈夫」とは限りません。上がった金利が、これから遅れて効いてくるケースがあります。仕組みの詳細は変動金利の「5年ルール」で安心は危険？金利上昇で起きる未払利息のリスクで解説しています。
見直しの反映時期や適用ルールは金融機関・商品によって異なります。ご自身の契約がどうなっているかは、返済予定表や契約内容で必ず確認してください。
住宅ローン金利の動向
住宅ローン金利は、大きく分けて「変動金利型」と「固定金利型」があります。
- 変動金利型は、一般的に、半年ごとに金利が見直されます。
- 固定金利型は、借入時に決めた金利が、一定期間（または全期間）変わりません。
2026年は、変動金利も固定金利も上がっています。全期間固定のフラット35は、返済期間21年以上35年以下の金利が6月に3％を超え、11月分は3.81％でした（住宅金融支援機構が11月2日に発表した11月の適用金利）。変動金利は、上の短プラの上昇に合わせて各行が基準金利を引き上げています。ただし実際に適用される金利は、基準金利から優遇幅を引いたものです。基準金利の上げ幅がそのまま適用金利に乗るとは限らず、銀行・契約によって違います。
固定金利の考え方はフラット35が3%を超えた。それでも固定金利を選ぶべき人は？、利上げと変動金利の関係は日銀の利上げで住宅ローンはどうなる？で解説しています。
【参考】住宅金融支援機構：民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）
多くの住宅ローンでは、店頭金利から優遇金利を差し引いた金利が適用されます。
店頭金利（基準金利）とは、各金融機関が独自に設定している金利です。
優遇金利（引き下げ幅）とは、金融機関が定める条件を満たした顧客に対して適用される、金利の引き下げ幅のことです。優遇幅は、金融機関や個人の状況によって異なり、「当初期間優遇」と「全期間優遇」の2種類があります。
- 当初期間優遇：一定期間（当初5年間など）だけ優遇幅が大きい
- 全期間優遇：返済期間中、ずっと一定の優遇幅が適用される
借り換えのメリット
- 総返済額を減らせる可能性がある： より低い金利の住宅ローンに借り換えることで、総返済額を減らせる可能性があります。
- 毎月の返済額を減らせる可能性がある： 金利が下がれば、毎月の返済額を減らすことができます。
- 金利タイプを変更できる： 変動金利型から固定金利型へ、固定金利型から変動金利型へ、といったように、金利タイプを変更することができます。
- 団信の保障内容を見直せる： 借り換えを機に、団体信用生命保険（団信）の保障内容を見直すことができます。
借り換えのデメリット、注意点
- 諸費用がかかる： 借り換えには、事務手数料、保証料、印紙税、登記費用などの諸費用がかかります。
- 必ずしも金利が下がるとは限らない： 借り換え時の金利が、現在よりも高い場合もあります。
- 審査がある： 借り換えには、金融機関の審査があります。
変動金利で借りている人は、今どう動くか
相談の現場でも「変動金利が上がってきたけれど、どうしたらいい？」という声が増えています。選択肢は大きく3つです。
| 選択肢 | 向いている人 | 注意点 |
|---|---|---|
| ①今の銀行に金利の引き下げを相談する | 延滞がなく、手間や費用をかけずに少しでも下げたい人 | 銀行に応じる義務はなく、下げ幅は小さいことが多い |
| ②他行の変動金利へ借り換える | 残高・残り期間が大きく、金利差が諸費用を上回る人 | 諸費用が数十万円かかる。団信は入り直しになる |
| ③固定金利（フラット35など）へ借り換える | この先の上昇に家計が耐えられない人、返済額を確定させたい人 | 借り換えた時点で返済額が上がることが多い。その代わり、この先の金利上昇リスクはなくなる |
この記事は、変動金利を勧めるものではありません。③の固定金利は、今の金利水準を受け入れる代わりに、この先の金利上昇リスクを消す選択です。変動と固定のどちらが得になるかは今後の金利次第で、誰にも予測できません。
判断の軸は「変動金利のまま金利がさらに上がっても、家計が耐えられるか」です。上の表で+1.0％のときの返済増を見て、耐えられないと感じるなら、固定への借り換えは十分に合理的な選択です。
変動金利を続けられる家計なら、まず他行の公表金利を調べ、それを材料に今の銀行へ条件を相談する（①）。応じてもらえなければ、元が取れるかを計算したうえで他行への借り換えを検討する（②）という順番で、負担を抑えられることがあります。
なお、変動金利の商品によっては5年ルール・125％ルールがあり、その場合は返済額が変わらないまま未払利息がたまることがあります。ご自身の契約にこのルールがあるかも確認してください。
借り換えだけじゃない！ 金利引き下げ交渉という選択肢
住宅ローンの金利を見直す方法は、借り換えだけではありません。
現在借りている金融機関に、金利の引き下げを交渉することも可能です。
どちらを選ぶべきかは、手間・費用・下げ幅のバランスで決まります。
| 項目 | 金利引き下げ交渉 | 借り換え |
|---|---|---|
| 手間 | 少ない（今の銀行に相談するだけ） | 大きい（審査・書類・登記） |
| 諸費用 | かからない場合がある | 保証料・事務手数料・登記費用などで数十万円かかることが多い |
| 下げ幅 | 小幅にとどまることが多い | 条件が合えば大きく下げられる |
| 確実性 | 銀行の判断次第で、応じる義務はない | 審査に通れば確実に切り替わる |
| 団体信用生命保険 | 原則そのまま継続 | 入り直しになる（健康状態によっては不利になることがある） |
| 向いている人 | 手間や費用をかけずに少しでも下げたい | 残高・残期間が大きく、差額が費用を上回る |
見落とされやすいのが団信です。借り換えは団信に入り直すことになるため、契約後に健康状態が変わっている場合は不利に働くことがあります。金利差だけで判断せず、この点も必ず確認してください。
金利引き下げ交渉とは？
金利引き下げ交渉とは、住宅ローンの返済中に、金融機関に対して、金利を下げてもらうよう交渉することです。
金利引き下げ交渉のメリット
- 借り換えよりも手間がかからない： 借り換えのように、新たな金融機関を探したり、審査を受けたりする必要がありません。
- 諸費用がかからない（場合がある）： 金融機関によっては、手数料無料で金利引き下げに応じてくれる場合があります。
金利引き下げ交渉のデメリット、注意点
- 必ずしも成功するとは限らない： 金融機関が金利引き下げに応じるかどうかは、個別の状況によります。
- 交渉の仕方によっては、銀行との関係が悪化する可能性がある： 交渉は、あくまで「お願い」という姿勢で、丁寧に行いましょう。
- 引き下げられてもわずかな場合が多い：過度な期待はしないこと
- 対応は銀行・商品によって違う： 返済中の優遇幅の見直しに応じる仕組みがない、条件変更に手数料がかかる、といった場合もあります。まずは「どんな相談なら受け付けているか」を確認するところから始めてください。
金利引き下げ交渉が成功しやすいケース
- 返済実績が良好： これまで一度も延滞がなく、きちんと返済している。
- 収入が安定している： 収入が安定しており、今後も返済を続けられる見込みがある。
- 他の金融機関の金利情報を提示できる： 他の金融機関の、より低い金利の住宅ローン情報を提示する。
- 預貯金や運用実績がある：その銀行に多額の預貯金や運用実績がある
金利引き下げ交渉の具体的な手順
- 現在の住宅ローンの状況を確認する：
- 金利
- 残高
- 残りの返済期間
- 金利タイプ（変動金利型、固定金利型、固定期間選択型）
- 契約内容（繰り上げ返済手数料、団信の保障内容など）
- 他の金融機関の住宅ローン金利を調べる：
- インターネットで情報収集する
- 住宅ローン比較サイトを利用する
- FPに相談する
- 銀行に電話または訪問し、金利引き下げを相談する：
- まずは、住宅ローン担当者に電話でアポイントを取る
- 「金利引き下げのお願い」という形で、丁寧に相談する
- 現在の住宅ローンの状況、他行の金利情報などを伝える
- 必要に応じて、交渉材料を提示する：
- 他の金融機関の金利情報
- 返済実績（返済履歴が分かる書類など）
- 収入証明書
- （場合によっては）預貯金残高証明書
- 銀行からの回答を待つ：
- 金利引き下げに応じてもらえる場合、引き下げ幅、適用時期などを確認する
- 応じてもらえない場合、その理由を確認する
- 他の金融機関への借り換えも検討する
交渉材料として何を用意するか
「下げてください」だけでは動きません。材料を揃えるほど話が進みやすくなります。
| 交渉材料 | 効き方 | 用意するもの |
|---|---|---|
| 他行の金利提示 | 最も具体的な材料になる | 他行の公表金利、可能であれば事前審査の結果 |
| 返済実績 | 延滞がないことは前提条件 | 返済履歴がわかる書類 |
| その銀行との取引の厚み | 給与振込・預金・投資信託などの取引状況 | 残高がわかるもの |
| 借り換えの具体性 | 実際に動いているかどうかで受け止められ方が変わる | 他行の事前審査の承認 |
| 金利以外の条件 | 金利が動かなくても、手数料や団信の条件で調整できる場合がある | 現在の契約内容（手数料・団信の保障範囲） |
交渉のテーマは金利だけではありません。繰り上げ返済手数料や団信の保障内容まで含めて相談すると、金利が据え置きでも実質的な負担が下がることがあります。
固定期間（10年固定など）が終わるときが、最大のタイミング
交渉を持ちかけるうえで最も理由が立つのが、固定期間の終了時です。
固定期間選択型は、期間が終わると自動的に次の金利タイプへ移行します。このとき、当初適用されていた優遇幅が変わり、想定より返済額が上がるケースがあります。金融機関によって扱いは異なりますが、「何もしなければ自動的に切り替わる」のが原則だと考えてください。
実務的には、終了の3〜6か月前に、次の金利タイプと適用される優遇幅を書面で確認し、そのうえで相談を持ちかけるのが現実的です。切り替わってから動くより、選択肢が残っています。
なお変動金利は多くの金融機関で短期プライムレートに連動しており、その推移は日本銀行が公表しています（長・短期プライムレート（主要行）の推移・日本銀行）。交渉の前に、金利がどう動いてきたかを一次資料で確認しておくと話が具体的になります。
交渉は電話と手紙、どちらがよいか
まずは電話で構いません。支店の窓口ではなく、住宅ローンを扱う部署やローンセンターにつないでもらうと話が早く進みます。
- 電話：早く、相手の反応もその場でわかる。まずはここから
- 書面（手紙・メール）：記録が残る。回答が曖昧なまま止まってしまう場合や、社内で検討してもらう必要がある場合に有効
伝え方は「他行がこの金利なので、御行で継続できるか相談したい」という形が現実的です。感情的に迫るのではなく、取引を続けたいという前提を示したうえで条件を尋ねるのが、担当者も社内で通しやすくなります。
交渉が通りやすい条件・通りにくい条件
| 通りやすい | 通りにくい | |
|---|---|---|
| 返済状況 | 延滞が一度もない | 延滞歴がある |
| 収入 | 安定している | 直近で大きく減っている |
| 他行の提示 | 具体的な金利・審査結果を示せる | 「安いところがあるらしい」にとどまる |
| 取引の厚み | 給与振込・預金・運用などの取引がある | ローンのみの取引 |
| タイミング | 固定期間の終了前 | 借入直後、または切り替わった直後 |
下げ幅は小さくとどまることも多く、応じてもらえないこともあります。過度な期待はせず、通れば得、通らなければ借り換えを検討するという順番で構えておくのが現実的です。
借り換え先の選び方
金利引き下げ交渉がうまくいかなかった場合、他の金融機関への借り換えを検討しましょう。
借り換え先を選ぶ際には、以下のポイントを比較検討することが大切です。
- 金利タイプ：
- 変動金利型：
- 金利が変動するタイプ。
- 一般的に、半年ごとに金利が見直される。
- 金利が低い時は返済額が少なくなるが、金利が上昇すると返済額が増えるリスクがある。
- 金融機関・商品によっては、急激な金利上昇による返済額の増加を抑えるため、「5年ルール」（返済額の見直しは5年ごと）や「125%ルール」（返済額が増える場合でも、それまでの返済額の1.25倍まで）を設けている。
- ただし、これらのルールが適用されても、未払い利息が発生する可能性があるため注意が必要。
- 固定金利型：
- 金利が一定期間固定されるタイプ。
- 返済額が変わらないため、家計管理がしやすい。
- 変動金利型よりも金利が高めに設定されていることが多い。
- 金利低下のメリットを享受できない。
- 固定期間選択型：
- 一定期間（3年、5年、10年など）は金利が固定され、その後、変動金利型に切り替わるタイプ。（固定期間終了後、再度固定金利型を選択できる場合もある。）
- 変動金利型：
- 金利水準：
- 金利は金融機関によって異なる。複数の金融機関を比較し、より低い金利の住宅ローンを選ぶ。
- 多くの住宅ローンでは、「店頭金利（基準金利）」から「優遇金利（引き下げ幅）」を差し引いた金利が、実際に適用される。
- 優遇金利には、「当初期間優遇」と「全期間優遇」の2種類がある。
- 手数料：
- 保証料： 保証会社に支払う保証料です。
- 事務手数料： 融資事務手数料、繰り上げ返済手数料など、金融機関に支払う手数料です。
- 団信の保障内容：
- 団体信用生命保険（団信）の保障内容は、金融機関によって異なります。
- 死亡・高度障害だけでなく、がん、三大疾病、八大疾病など、保障範囲が広い団信もあります。
- その他サービス：
- 繰り上げ返済のしやすさ（手数料、最低金額など）
- ネットバンキングの使いやすさ
- その他特典（ポイント、金利優遇など）
借り換えは元が取れるか？損益分岐の目安
借り換えで見るべきは金利差そのものではなく、諸費用を何年で取り戻せるかです。仮の数字で計算してみます。
前提：残高2,500万円・残り25年・元利均等返済。金利はこの先も変わらないものとした単純計算です。
| 金利（今→借り換え後） | 毎月の返済の差 | 25年間の差 |
|---|---|---|
| 1.2％→1.0％（差0.2％） | 約2,300円 | 約68万円 |
| 1.2％→0.9％（差0.3％） | 約3,400円 | 約102万円 |
| 1.2％→0.7％（差0.5％） | 約5,600円 | 約169万円 |
借り換えの諸費用は、事務手数料・登記費用・印紙代などです。事務手数料は借入額の2.2％（税込）といった定率型も多く、この例なら合計で数十万円になるのが一般的です（金融機関や条件で大きく変わるため、必ず見積もりで確認してください）。
仮に諸費用が70万円なら、金利差0.2％では25年かけても取り戻せません。0.3％でも取り戻すまでに約17年、0.5％で約10年かかります。金利差が小さいうちは、借り換えより交渉のほうが割に合うことが多いということです。逆に、残高が大きい・残り期間が長い・金利差が大きいほど、借り換えが有利になります。
実際の判断では、今の返済予定表（残高・金利・残り期間）と、借り換え先の見積もり（金利・諸費用・団信の条件）を並べて計算します。
複数の金融機関に見積もりを依頼し、比較検討することをおすすめします。
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住宅ローンの借り換えや金利引き下げ交渉は、自分で行うこともできますが、専門知識が必要な場面も多く、手間もかかります。
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よくある質問（住宅ローンの金利引き下げ交渉）
Q. そもそも金利引き下げ交渉はできるのですか？
相談すること自体は可能です。ただし金融機関に応じる義務はなく、結果は個別の状況によります。返済実績や他行の金利提示など、判断材料を揃えて相談するのが基本です。
Q. 交渉は電話と手紙のどちらがよいですか？
まずは電話で構いません。支店窓口ではなく住宅ローンを扱う部署につないでもらうと話が早く進みます。回答が曖昧なまま止まる場合や社内で検討してもらう必要がある場合は、記録の残る書面が有効です。
Q. 10年固定が終わります。何をすればいいですか？
終了の3〜6か月前に、次に適用される金利タイプと優遇幅を書面で確認してください。固定期間選択型は何もしなければ自動的に切り替わるのが原則で、当初の優遇幅が変わることがあります。切り替わる前のほうが選択肢が残ります。
Q. 交渉すると銀行との関係が悪くなりませんか？
取引を続けたいという前提を示したうえで条件を尋ねる形であれば、通常の相談の範囲です。感情的に迫るのではなく、他行の条件という客観的な材料を示すのが実務的です。
Q. どれくらい下がりますか？
金融機関や個別の状況によって異なり、小幅にとどまることも、応じてもらえないこともあります。金額を期待するより、通れば得、通らなければ借り換えを検討するという順番で構えるのが現実的です。
Q. 借り換えと金利交渉、どちらを先にすべきですか？
まずは他行の公表金利を調べ、それを材料に現在の金融機関へ相談するのが手軽です。借り換えを本気で考えるなら、他行の事前審査で具体的な条件を得ると材料として強くなり、応じてもらえなければそのまま借り換えに進めます。ただし事前審査には、個人信用情報の照会や書類の準備、時間がかかります。ただし借り換えは団信に入り直すことになるため、健康状態の変化がある場合は注意してください。
Q. 変動金利が上がってきました。固定金利に借り換えたほうがいいですか？
一概には言えません。固定金利へ借り換えると、その時点で返済額が増えることが多い一方、この先の金利上昇リスクはなくなります。判断の軸は、変動金利のまま金利がさらに上がっても家計が耐えられるかです。耐えられないなら固定は合理的な選択ですし、余裕があるなら今の銀行への相談や他行との比較で負担を抑える方法もあります。
まとめ：住宅ローンは定期的な見直しを！ 借り換え、金利交渉、FP相談…最適な方法を選びましょう
住宅ローンは、一度借りたら終わりではありません。金利情勢やライフプランの変化に合わせて、定期的に見直しを行うことが大切です。
あわせて確認したいのが、住宅ローン以外の固定費です。ローンは家計で最大の固定費ですが、通信費・保険料・サブスクを合計すると、金利引き下げで浮く額を上回ることも少なくありません。見直しの手順は固定費見直しチェックシート完全版にまとめています。
見直しの方法としては、
- 他の金融機関への借り換え
- 現在借りている金融機関との金利引き下げ交渉
などがあります。
どちらの方法が良いかは、あなたの状況によって異なります。メリット・デメリットを比較し、慎重に検討しましょう。
「住宅ローンの見直し、何から始めればいい？」「借り換えと金利交渉、どっちがお得？」「自分に合った住宅ローンを選びたい」そんな疑問やお悩みをお持ちの方は、ぜひ、お気軽に かながわFP相談所 にご相談ください。私、金川が、あなたの疑問や不安を解消し、住宅ローンの見直しをサポートいたします！
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この記事を書いた人
かながわFP相談所
AFP2級FP技能士宅地建物取引士二種証券外務員
奈良県橿原市の独立系FP。外資系生保・乗合代理店・不動産会社での実務を経て独立。特定の保険会社・金融機関に属さない中立的な立場から、保険見直し・NISA・住宅ローン・ライフプランニングなど家計全般のご相談に対応。IFAとして資産運用アドバイスも行っています。
奈良・橿原でFPとして活動を始めて8年。2025年に二度の手術を経験し、病室で痛感したことがあります。人は心身が揺らいだ瞬間、どれほど知識があっても正しい判断ができなくなるという現実です。数字の正解より、迷った瞬間に隣で一緒に地図を広げる存在でありたい。
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